浪尖上的北京學區房 有房主連夜降價80萬
因數個頂級學區的幼升小問題，北京學區房被推上“風口浪尖”。
過去兩天內，部分西城區幼升小的家長接到通知，需進行2021年小學入學意向填報。在登記意向學校時，那些2020年7月31日後購買了德勝、月壇學區房的家長髮現，只能選擇其他片區的普通小學。
一石激起千層浪，消息流出後，關於“學區房時代終結”、“北京學區房遭重錘”等論調層出不窮，市場上再次掀起對學區房價值的反思。
第一財經記者在實際調研中發現，西城相關片區業主的心態已有所動搖。昨晚，西城德勝片區有房源緊急降價，業主報價從1000萬元降至920萬元，該房源總面積59.8平方米，建於1980年，單價每平米15萬左右。
學區房神話真的終結了嗎？多位業內人士表示，如果房源與優質學區不再有明確掛鉤，短時間對過去極優質的頂尖學區，會形成價值下拉。包括德勝、金融街等片區，短期房價下探是可預見的，而且會有比較迅速的體現。
今年4月30日，中共中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。學區房問題，首次在這種高規格會議中被點名。
爲抑制學區房熱度，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、無錫等地也在積極探索各種措施。目前，北京學區房對市場的影響仍在發酵，入學人數、政策導向均是變量因素，但引導學區房迴歸理性已是大勢所趨。
學區房出現變數
在“雞娃”氾濫的北京，學區房的任何風吹草動都備受關注。
這兩天，不少西城幼升小的學生家長，陸續接到調劑電話。那些去年7月31日後買下德勝、月壇和金融街片區學區房的家長，發現原本以爲可以進的“牛小”，幾乎沒有選擇空間，只能選擇其他片區的普通小學。
西城德勝片區被視爲北京最好的學區之一，因保底校水平也較高，一直是家長爲孩子落戶入學而爭搶的對象。不過上述家長髮現，在填報意向學校時，第二實驗德勝校區、五路通小學、育翔小學等熱門小學均沒有學位。
記者在2021年西城幼升小多校劃片入學意向表中也看到，德勝片區內無學校可選，相鄰學區學校爲新街口學區、什剎海學區的志成小學、鴉兒衚衕小學等。月壇學區內同樣無學校可選，相鄰學區爲金融街、展覽路等四個學區。
金融街片區影響較小，有兩個較一般的小學可做選擇。“德勝和月壇名額滿了，優先派給去年731之前買進去、和之前的原住民家庭，四老房也比多校劃片後進來的順位靠前，除了空掛戶的四老，會被派到鴉兒。”當地某中介稱。
花千萬買房，卻不能上心儀的學校，這讓一些家長啞然。不過業內表示，本次西城區的公辦幼升小，依然是按照入戶時間和相關順位排序的，不過因德勝和月壇片區學位過於火爆，才導致同片區無學校可調劑。
諸葛找房數據研究中心分析師粱楠稱，德勝、月壇近年來入學人數大幅增加，教學資源優異的學校學位數量有限，實施多校劃片有利於將入學學生較均衡地分於各個學校；另一方面，學區房一定程度上帶動房價上漲，通過實施多校劃片可以遏制房價上漲，符合“房住不炒”原則。
中原地產首席分析師張大偉也表示，整體看，並非完全是調控的原因，萬衆一心擠去西城，纔是熱點區域學位不夠的核心原因。“西城區共有11個學區，目前德勝、月壇、金融街片區有影響，當然不排除未來幾年人口更多，影響擴大。”
不僅是西城區，近日東城區幼升小錄取結果，也對學區房產生“利空”。
具體而言，東城區那些房本是2019年1月1日之前的家庭，按原來單校的規則來；1911後的房本需要搖號，從結果看，電腦派位的隨機性很大，看不出任何規律，如和平里一小去了和平里九小，也有被派到地壇小學的。
實際上，今年4月份，北京市教委已表示，今年全市將進一步加大多校劃片力度，穩妥推進以多校劃片爲主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方式，各區嚴格執行已經公佈的多校劃片政策。
具體到西城區，按該區政策：自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
東城區也早已執行了多校劃片，但過去兩年基本按就近入學的原則搖號，不確定性較小。今年，東城多校劃片擴大了地理範圍。業內認爲，那些居住條件很差的老破小，沒有了優質學區的加持，身價將大打折扣。
遏制學區房炒作
作爲兼具功能性與投資性的標的，優質學區房在過往樓市中備受追捧。
以北京爲例，2019年西城區爛縵胡同一套5.6平方米的“破舊小”，以總價127.55萬元成交，每平方米價值約23萬元。今年以來，西城德勝等學區房源同樣出現漲價現象，德勝已飆升至17萬/平方米左右。
因新冠肺炎疫情等因素，很多家長短期內無法將孩子送到國外讀書，於是轉向國內優質學區，學區房熱度被再次推高。花千萬買入老破小、空掛戶集體戶等現象頻出，高價學區房不僅讓家長壓力倍增，也助推了樓市熱度。
爲整治學區房亂象，2021年以來，寧波、合肥、深圳等多個熱點城市已出臺相關政策，打擊學區房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學區二手房交易價格參考機制、學區房限購加碼、加大違規信息發佈懲治力度等。
4月1日，深圳市三部門聯合印發開展“學位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。同時，深圳首提“全區試點大學區制”，在民治街道小一和初一各自選取5所學校，納入到大學區招生學校中，狙擊高價學位房。
上海的“名額分配綜合評價錄取”制度影響更大，自2021年起，上海市委屬試驗示範性高中，將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區和學校。政策出臺後，有房源掛牌價一天降近80萬。
具體到北京此次舉措，合碩機構首席分析師郭毅認爲，對西城一些“老舊小”來說，居住和地段價值並不足以支撐現在的高價，多靠學區帶來的價值助力，隨着學區價值在短時間內被剝離，會逐漸出現價值迴歸的過程。
但從長遠來看，在“就近入學”基本原則下，相當比例的新戶籍家庭終歸會納入上述片區，學區房的價值還是會保持穩中上漲。對東西城一些教育優勢不突出、價格窪地的片區來說，可能會向上拉齊，帶來整個西城房價的均衡。
“學區房本身的價值邏輯不會被打破。”郭毅稱，東西城和海淀作爲傳統教育強區，即便是非拔尖的學校，也比相鄰教育薄弱片區的教學質量更高。在教育需求下，終會帶來購房家庭的集中流入，只不過以前學校和房子之間有明確掛鉤，沒有特別清晰的掛鉤後，購房家庭選擇面更大，價格也更低。
克而瑞認爲，短期來看，學區房調控如上海效果顯著，熱點學區房帶看、成交量下降。但長遠來看，要徹底消除利用學區房投機炒作的可能，根本方法是將入學和購房脫鉤解綁，促使住房迴歸居住屬性、教育迴歸育人本質。