TOD火出圈？專家看好廣佛紅利，房企加速藍海佈局
據不完全統計，僅大型交通樞紐，目前廣州已有至少15個規劃或在建的TOD項目，分佈在白雲、番禺、天河、荔灣、增城、南沙和花都等區；而最受市場關注的住宅市場，今年也有多個車輛段上蓋TOD項目入市，以最熱的黃埔爲例，目前就有4個TOD樓盤同期在售。
到底什麼是TOD？廣州TOD還有多大發展空間？TOD模式多次迭代後有什麼新解法？11月18日，戴德樑行攜手華潤置地舉辦“TOD模式與城市發展論壇”，爲大灣區及其樞紐城市廣州TOD發展描繪出未來圖景。
今年8月份，國家發改委發佈關於粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃的批覆，大灣區將構建主要城市間1小時通達、主要城市至廣東省內地級城市2小時通達、主要城市至相鄰省會城市3小時通達的交通圈。“一小時都市圈”的打造，交通升級在國家層面被列爲大灣區發展重點。
戴德樑行策略發展顧問部主管及高級董事邵豐
而具體到廣州，根據戴德樑行策略發展顧問部主管及高級董事邵豐的分享，一方面，廣州居民使用公共交通出行佔比高於東京、大阪、巴黎和紐約四大城市，發展TOD存在需求推動力；另一方面，廣州城市軌道交通網密度僅爲東京3.8%，城市軌道萬人擁有長度僅爲東京27%，TOD發展存在巨大空間，鑑於目前大灣區都市圈建設還只是處於“剛剛開始”，未來廣州TOD發展紅利還有待進一步釋放。
邵豐在接受本站房產採訪時表示，廣州未來在TOD發展中可重點參考香港和日本的模式。
香港的重點是先保障交通出行，後期與地產共同開發，出現上蓋物業，再到現在與高鐵網絡積極對接，TOD在城市的不同發展階段承擔不同功能；而日本則充分借力TOD模式，將都市圈內各大城市進行有機串聯，形成不同城市間明確的產業分工，同時強調區域優勢資源整合，促進區域協同合作。
邵豐同時指出，大灣區大型樞紐最密集佈局的地區集中在廣佛，目前在廣佛交界，已經從北向南規劃和建設了廣州北站、棠溪站、廣州流花火車站、廣州南站、南沙站五個超大型的樞紐項目，計在TOD的帶動下，未來廣佛將實現更高層次的深度融合並帶來更復合的投資機會。
作爲開發商代表，華潤置地廣州公司總經理許凡也在論壇上分享了TOD項目重塑新區域價值的路徑。
華潤置地廣州公司總經理許凡
據介紹，目前華潤置地已有71個類TOD項目在建，從數量上可以看出華潤置地對TOD項目的價值認可和前景看好。
從羅湖萬象城，到上海萬象城，再到大興機場華潤置地中心、以及未來的東莞濱海灣項目、西麗高鐵站項目，華潤置地以TOD爲核心的片區統籌模式，勾勒城市發展的全新可能：通過建設一個“垂直”而非“水平”的城市綜合體，營造舒適宜居、交通便捷的生活環境，引導綠色健康的居住和生活行爲模式；通過提供從規劃設計,到投資開發，再到持續運營的全週期服務，實現交通通達、人流交匯、產業聚集，從而帶動城市系統不斷優化，城市能級不斷提升，幫助民衆更加公平地享受到城市發展帶來的紅利。
關於到底什麼TOD，採訪中許凡認爲，TOD是理論框架，小到車輛段上蓋的住宅樓盤，大到交通樞紐的片區整合開發，都可以納入討論，而對於開發商來說，關鍵不是強化概念，而是平衡各方利益，圍繞交通優勢，針對具體項目挖掘核心價值，做成能留住人的“有內容”的產品。
值得注意的是，華潤置地在廣州新塘的TOD項目正在推進規劃，該項目融合了立交、地鐵、公交，無縫連接穗、莞、深三城，未來將是粵港澳大灣區深度融合的具體案例實踐。
華潤置地廣州新塘項目
許凡指出，以這個項目爲基礎，華潤置地將立體交通網絡與居住體驗進行深度融合，容納健康社區、綠色生態、人文成長等理念，構建“活力社區生態圈”，其中包含上蓋生態中央公園、屋頂漫步空間、花園式商業街區、複合文化生活空間等亮點，華潤置地期待新塘TOD能真正成爲與周邊環境、社區良好互動的實踐典範。
儘管TOD項目能爲區域帶來價值提升，但因其特殊性，開發的難點痛點也備受關注。
對此，華陽國際設計集團執行董事鄒展宇分析到，TOD項目多爲綜合功能開發，在城市化片區性規劃的同時，還要兼顧車輛段工藝區域開發，涉及地鐵站出入口、人防面積等諸多技術性環節。面對TOD項目功能複雜、技術複雜、開發範圍廣、開發時間長、參與部門多等多重挑戰，在規劃和設計過程中更要始強調以人爲本的原則，只有以城市發展爲契機，以策略爲方法，以人爲根本，才能打造出可持續的城市生活綜合體。
華陽國際設計集團執行董事鄒展宇
採訪中鄒展宇表示，TOD項目的開發技術也在實踐中不斷迭代，目前建築安全和減震降噪基本沒有“技術問題”，關鍵是開發商願意付出多高的成本去做得更好，相信未來TOD項目在便捷性和舒適性上會取得最大公約數。